一、总则
（一）编制背景
二十大会议报告中明确指出：加快发展方式绿色转型。推动经济社会发展绿色化、低碳化是实现高质量发展的关键环节。加快推动产业结构、能源结构、交通运输结构等调整优化。实施全面节约战略，推进各类资源节约集约利用，加快构建废弃物循环利用体系。
推进低效用地再开发是贯彻落实新发展理念，在“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”基本国策的指导下，节约集约用地已成为一项重要工作，落实最严格的节约集约用地制度和资源高效利用制度，是高水平推进“十四五”时期全省城乡低效用地再开发工作、开创高质量建设新阶段的重要举措。
根据《自然资源部关于同意〈安徽省土地节约集约利用综合改革试点工作方案〉的函》（自然资函〔2022〕1284号）要求，经省政府同意，结合我省实际制定了安徽省土地节约集约利用综合改革试点实施方案，明确加强规划计划源头管控，探索耕地保护新机制，推行重大建设项目全过程节约集约用地管理，完善产业园区节约集约用地制度，加强城镇低效用地再开发管理，开展省级农村全域土地综合整治六大重点任务。要大力推进城镇低效用地再开发，探索城镇低效用地再开发与配置计划指标挂钩机制，开展批而未供、闲置和工业低效土地全域治理攻坚行动。
宁国地处皖浙两省交界，地理位置优越，资源禀赋丰富，处于长三角一体化、南京都市圈、杭州都市圈、G60科创走廊等多重战略叠加区域，经济社会发展迅速。近年来，随着宁国市“开放兴市、工业强市、生态立市、创新活市、和谐安市”发展战略的深入推进，美丽乡村建设的积极开展和一批重点项目的实施，宁国市经济社会的快速发展导致对土地指标的需求越来越强烈。从存量土地中挖潜，对低效用地进行再开发是提高优化土地利用结构、提高土地利用效率，加强土地节约集约利用程度的必要方式。但是，在城镇建设和产业的发展的同时，各项建设不可避免地要占用大量的耕地。大力推进土地节约集约利用，在合理调整新增建设用地空间的同时，加大区域城镇低效用地再开发利用。通过盘活低效用地，一是促进节约集约用地，提高用地水平，增强科学发展的用地保障。二是有效带动社会资本投资，扩大城乡就业，刺激消费需求，增强经济发展动力。三是以供地结构优化引导产业结构调整，促进经济发展方式转变。
为全面贯彻落实安徽省自然资源厅关于推进国土资源节约集约利用的一系列决策部署，进一步健全建设用地内涵挖潜、存量盘活机制，促进发展方式转变，依据《安徽省人民政府关于印发安徽省批而未供、闲置和工业低效土地全域治理攻坚行动方案的通知》（皖政〔2022〕54号）、《安徽省自然资源厅关于开展全省城镇低效建设用地再开发专项规划（2022—2025年）和年度实施计划编制工作的通知》（皖自然资用函〔2022〕68号）等文件要求，按照《安徽省城镇低效建设用地调查技术要点》（试行）编制《宁国市城镇低效用地再开发专项规划（2023—2035年）》。
（二）指导思想
全面贯彻落实党的
二十大精神
，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以节约集约用地为核心，实施节约优先的内涵挖潜型城镇建设用地保障战略，建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享、严格监管的工作机制，有效激励低效用地再开发利用，优化土地利用结构，提高土地利用效率。
（三）规划原则
1. 坚持政府主导、市场配置
应牢牢把握城镇低效用地再开发的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城镇低效用地再开发符合公共利益，维护再开发过程中的社会公平；符合市场规律，确保再开发过程中的经济效益；符合国土空间规划，确保再开发过程中的管理监督，努力使再开发在惠及各利益相关者的基础上提升城市整体质量、惠及最广大的市民。同时坚持政府主导下的市场化运作，努力提高再开发项目的经济效益，使有限的资源得到充分利用，发挥其经济社会的最大效益。
2. 坚持公众参与、利益共享
充分尊重土地权利人意愿，切实保障公众知情权、参与权、表达权和监督权，妥善处理好各方主体责、权、利关系，遵循利益共享，公平公正，保障城市可持续发展。
3. 坚持节约优先、因地制宜
坚持节约优先，以提升节约集约水平、优化土地利用结构和布局为手段，充分考虑社会经济发展水平、城市定位，合理确定再开发目标，因地制宜、规范运作，构建具有地方特色的“三生空间”。
4. 坚持产业导向、分类引导
实行差别化政策支持，完善低效工业用地用途合理转换机制，激发企业转型升级内生动力。
（四）规划依据
1. 法律法规
（1）《中华人民共和国土地管理法》
（2）《中华人民共和国城乡规划法》
（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》
（4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年11月29日修订）
2. 政策文件
（1）《安徽省人民政府关于印发安徽省批而未供、闲置和工业低效土地全域治理攻坚行动方案的通知》（皖政〔2022〕54号）
（2）《安徽省自然资源厅关于开展全省城镇低效建设用地再开发专项规划（2022—2025年）和年度实施计划编制工作的通知》（皖自然资用函〔2022〕68号）
（3）《安徽省自然资源厅关于进一步做好全省城镇低效建设用地再开发工作的通知》（皖自然资用函〔2023〕3号）
（4）《安徽省土地节约集约利用综合改革试点实施方案的通知》（皖地用改〔2023〕1号）
（5）《宣城市人民政府办公室关于进一步提升全市开发园区土地节约集约利用水平促进工业项目高质量发展的实施意见》（宣政秘〔2022〕34号）
（6）《宁国市批而未供、闲置和工业低效土地处置攻坚行动实施方案》
（7）《宁国市土地节约集约利用综合改革试点实施方案》（征求意见稿）
（8）《宁国市人民政府印发关于进一步提升全市土地节约集约利用水平促进工业项目高质量发展的实施意见的通知》（宁政规〔2022〕11号）
（9）宁国市人民政府关于印发《宁国市工业低效用地企业整治提升实施方案》的通知（宁政规〔2023〕11号）
3. 相关规划及规范
（1）《宁国市国土空间总体规划（2021—2035年）》（报批稿）
（2）《宁国市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》
（3）《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》
（4）《安徽省城镇低效用地再开发专项规划编制指南（修订）》
（5）《安徽省城镇低效用地再开发专项规划数据库规范（修订）》
（6）《宁国经济技术开发区（港口生态产业园）“十四五”高质量发展规划》
（7）《安徽省城镇低效用地再开发专项规划编制指南（修订）》（2022年）
（8）其它相关规划、相关基础资料。
（五）规划范围与期限
本轮将城镇开发边界划定的城区及港口镇、汪溪街道以及宁国市国家级经济技术开发区内的建设用地纳入调查，建设用地总面积5015.36公顷。规划对象为规划范围内可实现再开发的城镇低效用地。规划基期年为2022年，规划期限为2023—2025年。
二、区域概况
（一）自然地理概况
宁国隶属于安徽省宣城市，地处安徽省东南部，天目山北麓，东临苏杭，西靠黄山，连接皖浙两省七县市，全市国土面积2466.91平方千米。地处中纬度，属北亚热带湿润季风气候区，气候温和、雨量充沛、光照充足、四季分明。宁国市位于皖南山地丘陵区，全市地势南高北低，东西山川起伏。地势最高点为东南部龙王山，海拔1587米。地势最低点为北部港口镇，海拔仅40米。市域地形地貌复杂，地层构造上属江南古陆与南京凹陷过渡带，全区可分为山地、丘陵、台地、平原、盆地五种地貌类型。山脉多分布于东南部和西南部，中北部以低山丘陵为主。
河网密布，水系发达。宁国市属全国水文区划中湿润地带的丰水区域，全市地表径流总量26.80亿m3，地下水总量4.4亿m3。全市多年平均降水量1574.8mm，高于宣城市(1367.1mm)、安徽省（1175mm）平均水平；多年平均水资源总量18.91亿m3，位列宣城各县市区首位，水资源丰沛。全市拥有一个国家级森林公园，一个省级自然保护区，一个省级风景名胜区。
宁国历史遗存丰富，文化多元开放；现有山水生态文化、移民文化、儒释道文化、畲族文化、红楼梦原型文化、上海小三线遗存文化、观赏石文化并存共荣，5个省级非物质文化遗产、19个宣城市级非物质文化遗产；拥有1个省级历史文化街区、1个历史文化名镇、7个传统村落、2处全国重点文物保护单位、8处省级文物保护单位，25处市县级文物保护单位。
（二）经济社会发展状况
宁国市辖河沥溪、西津、南山、汪溪、竹峰、天湖6个街道，港口、中溪、宁墩、梅林、仙霞、胡乐、甲路、霞西8个镇，云梯、万家、南极、方塘、青龙5个乡。2022年宁国市全年生产总值454.3亿元，宣城市区县排名第1；按不变价格计算，同比增长6%，其中，第一产业增加值28.5亿元，同比增长4.6%；第二产业增加值269.1亿元，同比增长8.4%；第三产业增加值156.7亿元，同比增长2.2%。三次产业比重为6.3：59.2：34.5。
（三）土地利用状况
本次低效用地调查范围主要涵盖宁国城区、港口镇等区域，本次调查建设用地总面积5015.36公顷，其中工矿用地2077.55公顷；农村集体建设用地186.02公顷；住宅用地1309.62公顷；商服用地130.48公顷；公共管理与公共服务用地456.33公顷；其他土地855.35公顷。低效工矿，主要分布在宁国城区西侧、南侧工业集中区及港口镇工业集中建设区。
目前，全市共有工业用地（已出让）42713亩，其中经开区28185亩（含港口园区5757亩），港口镇9402亩（含海螺水泥7626亩），中溪镇2767亩，宁墩镇806亩，梅林镇837亩，其他乡镇716亩。
（四）城市发展方向
根据宁国市国土空间总体规划（2021-2035年）报批稿，综合确定宁国城市性质为：先进制造业的新高地，长三角休闲度假目的地，山水交融的宜居城市。
到2025年，宁国市国土开发与资源环境承载能力更加协调，国土空间格局功能更加明晰、结构不断优化。农业空间布局更加合理，生态空间保护持续增强，城镇空间更加集约高效，国土空间治理能力大幅提升，为打造具有产业竞争力、城市吸引力、区域影响力的长三角中心区现代化中小城市提供坚实的空间载体。
规划构建“一核两轴三区四廊”的市域国土空间开发保护总体格局。
一核：北部中心城区宁港城镇发展极核；
两轴：以G329沿线乡镇为代表的东线发展轴（扬绩高速交通轴）；以G233沿线乡镇为代表的西线发展轴（宁宣杭高速交通轴）；
三区：北部城市化发展区，东部乡镇产业及现代农业经济发展区，西部生态旅游发展区；
四廊：西津河、中津河、东津河、水阳江四条生态廊道。
工业依托宁国市现有产业基础和基础设施布局，规划形成“一核一轴多点”市域产业布局体系。
“一核”：以中心城区为核心的产业密集区，以宁国经济技术开发区（港口产业园）为主，下设港口园区、南山园区、河沥园区、汪溪园区和中德制造产业园，形成“一区五园”的发展格局，是未来宁国工业发展的主战场，也是未来宁国市重要的经济增长点。
“一轴”：汪港路—G329工业发展轴；串联港口副城区—主城区—梅林—宁墩—中溪。
“多点”：发展以中溪东津特色产业园、宁墩绿色食品基地、南极山核桃、仙霞早笋、霞西竹木等多个各具特色的产业乡镇。
三、低效用地现状及潜力分析
（一）城镇低效用地现状分析
1. 低效用地类型与分布特征
调查确定城镇低效用地现状用途均为工矿用地，土地总面积211.87公顷，2022年已处置低效用地面积9.77公顷，结合宁国市国土空间总体规划（2021—2035年）（报批稿）数据及与相关部门对接，规划期限内低效用地面积202.10公顷。主要分布于南山街道、河沥溪街道及港口镇，低效用地类型全部为低效工业。
2. 低效用地利用情况分析
宁国市城镇低效建设用地利用强度平均水平较低，工业用地平均容积率为0.42，与当地的规划建设控制指标标准差距较大；平均建筑密度为28%，工业用地建筑密度较低，在改造中有较大的提升空间。
3. 城镇低效用地再开发优劣势分析
（1）城镇低效用地再开发优势分析
低效用地再开发氛围初步形成。从安徽省实施批而未供、闲置和工业低效土地全域治理工作到宁国市“五未”土地处置专项行动工作和宁国市高标准完成2021年规模以上工业企业亩均效益评价工作，不断推进城镇低效用地再开发工作，形成了较多的再开发配套政策和再开发模式，其次安徽省委省政府高度重视低效用地再开发，将城镇低效用地再开发工作纳入年度考核中，省厅多次组织培训，推进城镇低效用地再开发工作。
此次判定的城镇低效用地主要集中在区位及交通条件较好的城区及开发区，通过再开发提高土地集约利用水平，促进经济发展，获得较好的收益。
从粗放扩张式用地逐渐的转变为节约集约用地，积极探索用地的最佳方案。加强对城镇条件比较差的地方进行完善的规划、开发和利用，促使城镇用地更加高效。在工业用地再开发中，依据开发区特色引入高新企业，提高准入门槛，提高土地节约集约利用水平和产出效益。
（2）城镇低效用地再开发劣势分析
再开发政策风险难控。在低效城镇用地开发中，再开发难以控制各权利人之间权利均衡，保障权利人的利益；在工业用地开发中，要依据最新的开发区规划及建设发展，短时间内无法快速调控新的企业入驻及生产，这些因素均制约着低效用地的再开发。
（二）城镇低效用地潜力分析
1. 低效用地再开发理论潜力分析
（1）规模潜力测算
本次宁国市城镇低效建设用地计入理论潜力测算的低效用地总面积为202.10公顷，经测算再开发规模潜力129.55公顷，其中河沥溪街道规模潜力面积占比最大，约50.78%，港口镇规模潜力面积占比约30.93%，南山街道规模潜力面积占比约13.39%，汪溪街道规模潜力面积占比约4.90%，经测算宁国低效用地再开发整体潜力规模占比达到65%，相对规模潜力低于40%的划定为低潜力地块，共计2宗，相对规模潜力为40%~80%的认定为中潜力地块，共计39宗，相对规模潜力超过80%的认定为高潜力地块，共计6宗。从以上的测算结果可以看出，宁国市低效用地理论潜力中，中高潜力地块数量居多，表明低效用地的再开发利用的必要性。
（2）经济潜力测算
依据低效用地再开发平均市场价格、单位面积的平均开发成本、现在的单位面积的平均市场价格进行经济潜力测算，宁国市城镇低效建设用地再开发经济潜力约5.42亿元。
2. 低效用地再开发可实现潜力分析
此次宁国市共划定低效用地面积为202.10公顷，考虑了规划期内经济社会发展水平、用地供需矛盾、开发建设成本、资金投入能力等因素。局部用地位于35kV变电站进出线区域等原因确定宁国市城镇低效用地可实现再开发的城镇低效用地规模47宗，总面积198.90公顷，占认定低效用地总面积98.82%。
四、规划目标及任务
（一）低效用地再开发目标
1. 目标确定依据
城镇低效用地再开发要以国土空间总体规划为指导，与相关规划充分衔接，依据规划期内可再开发城镇低效用地的规模和可实现潜力，确定规划期内城镇低效用地再开发的总体目标。
2. 定性目标
（1）促进经济社会发展
优化城镇用地空间布局，推进产业结构调整，转变经济发展方式，增强经济发展动力，积极促进实体经济发展，逐渐将以往的粗放式产业结构进行升级和优化，促使经济质量得到提升，增强经济发展动力。
（2）提高土地利用效率
从粗放扩张式用地逐渐的转变为节约集约用地，依据开发区特色引入高新企业，提高准入门槛，提高土地节约集约利用水平和产出效益。
（3）保护有限耕地资源
进一步科学配置城乡、区域、产业发展用地，引导项目使用存量建设用地，减少建设占用耕地，切实保护耕地。
3. 定量目标
为提升全市土地节约集约利用水平，促进工业项目高质量发展，结合政府财政资金投入、低效用地现状和再开发难易程度等现实状况，确定了宁国市城镇低效建设用地2023—2025年再开发地块规模为198.90公顷。规划通过低效用地再开发将平均容积率由0.42提高至1.2以上，建筑密度28%提高至40%，整体建设强度提升，提高土地利用效益，规划再开发地块中，工业用地的地均固定资产投资不低于2250万元/公顷。
（二）低效用地再开发任务
此次宁国市低效用地再开发规划的任务是对以确定进行全面改造的低效用地进行科学合理的规划编制，明确低效用地再开发的空间布局、用地结构和土地利用强度优化，统筹安排各年度的改造规模和再开发时序，在规划期内完成全部低效用地的盘活和利用，2023年拟再开发20宗地，面积84.83公顷；2024年再开发11宗地，面积61.59公顷；2025年再开发16块地，面积52.48公顷。
（三）低效用地再开发主体
根据市场发展需求、政府财力、公众意愿、社会资本的活跃程度等实际条件，明确低效用地再开发市场运作方式。此次宁国市低效用地再开发采用政府引导再开发、原土地使用权人自主再开发和市场主体参与再开发三种运作方式。
1. 政府引导再开发
由政府依法收回、收购土地使用权，涉及农村集体建设用地的，依法办理土地征收手续，纳入政府土地储备，按现行法律法规规定办理土地供应手续。规划期内政府主导再开发地块63.59公顷。
2. 市场主体参与再开发
引导和规范市场主体参与城镇低效用地再开发，允许收购相邻多宗地块（包括有合法手续的空地），办理不动产产权过户手续后，制订地块再开发方案申请对收购后的土地进行集中再开发。规划期内市场主体参与再开发地块63.58公顷。
3. 原土地使用权人自主再开发
在符合规划的前提下，鼓励原土地使用权人采取自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的存量建设用地实施改造开发。对具备成片改造条件的城镇低效用地，原土地使用权人可收购归宗后实施整体改造;原土地使用权人分散的，可组建联合开发体实施整体改造开发。在改造过程中，允许按规划对用地性质、建筑容量、建筑高度作适当调整，需办理用地手续的，可采取协议方式补缴地价。规划期内原土地使用权人自主再开发地块71.80公顷。
（四）低效用地再开发方式
在现状调查的基础上，按照宁国市经济社会发展和城市更新改造的要求，根据相关规划，遵循综合效益原则，结合开发主体意愿，合理确定城镇低效用地再开发方式，再开发方式包括腾笼换鸟、增容技改、收购储备以及退散进集四种方式，具体如下：
1. 腾笼换鸟
对符合规划要求、产权关系清晰、无债务纠纷等具备转让条件的土地，进行项目嫁接，引导进入土地二级市场，转让全部或部分建设用地使用权。
2. 增容技改
经城乡规划主管部门批准，在不改变用途的前提下提高土地容积率，增加建筑面积或固定资产投资提升用地效益；挖潜工业利用地下空间，建设仓储、停车场以及生活配套设施等。
3. 收购储备
市政府依法收回、收购土地使用权后，纳入政府土地储备并重新供应。
4. 退散进集
指市场主体收购相邻多宗低效地块，进行集中规划利用，与相邻多宗地块的原土地使用权人进行合作再开发，或引导零星分散的工业企业向工业园区集聚。
五、再开发空间布局、用地结构和土地利用强度优化
城镇低效用地再开发优化是在确定再开发目标的情况下进行空间布局、用地结构、土地利用强度等方面进行优化，确定区域布局，调整用地结构，加大用地强度。
（一）空间布局优化
根据宁国市城镇低效用地再开发地块现有用途、建筑物状况、基础设施条件、环境状况等情形，在与相关规划充分衔接的条件下，进行城镇低效用地再开发空间布局优化。结合《宁国市国土空间总体规划（2021—2035年）》（报批稿）的整体空间布局，与现状低效用地周边情况综合考虑。
（二）用地结构优化
根据宁国市的城市发展，规划用地工业用地主要集中位于宁国经开区管理范围。
港口园区主要发展工业，需要完善基础设施建设。加快完善园区路网建设，利用PPP等模式继续加快港口园区“九通一平”等基础设施建设，为企业招引入驻奠定基础。
南山园区加快“腾笼换鸟、提质升级”步伐，围绕新能源汽车及零部件、精密铸造及成套装备等主导产业积极导入关联服务业，提升产业能级和自配套能力。淘汰转移非主导产业，加快“退二进三、产城融合”区块整体更新步伐，促进经开区由工业园区向以服务业为主导的多功能综合性区域转变，建设宁国市产业新城。
河沥溪园区则打造生产性服务业高地，促进小微企业园高质量发展。结合园中园建设，继续优化产业结构、提升单位土地产出，巩固提升汽车零部件产业，促进产业链向下游延伸。以耐磨铸件产业为基础，培育精密铸造及成套设备产业集群，引导提升精密铸造技术水平。结合人工智能产业，加强外部资源利用，加快检验检测、体系认证服务发展，依托制造业龙头企业发展系统解决方案服务。培育壮大电子信息产业集群，不断提升电子元器件产业能级。促进食品加工业集聚，打造区域重要的食品加工基地。发展循环经济，培育节能环保产业，打造经开区产业转型升级示范区。
因此，宁国市规划范围内低效用地地块面积为198.90公顷，低效用地再开发低效工业用地再开发后6.02公顷为商业用地，为港口镇的商业、旅游发展预留空间；9.20公顷为仓储用地，位于港口镇，用于园区生产配套，促进港口园区现代物流的发展。
宁国市城镇低效用地再开发用地结构优化表
用途 |
现状 |
规划 |
面积 |
比例 |
面积 |
比例 |
居住用地 |
0.00 |
0.00 |
0.00 |
0.00 |
商业服务业用地 |
0.00 |
0.00 |
6.02 |
3.03 |
工矿用地 |
198.90 |
100.00 |
183.68 |
92.35 |
仓储用地 |
0.00 |
0.00 |
9.20 |
4.62 |
总计（或平均） |
198.90 |
100.00 |
198.90 |
100.00 |
（三）土地利用强度优化
根据规划目标，对接宁国市国土空间总体规划及宁国市各片区控制性详细规划，确定低效用地项目区土地开发强度达到安徽省建设项目节约集约利用相关标准最低要求。规划商服用地平均容积率不低于1.5，建筑密度不大于50%；工矿仓储用地平均容积率不小于1.0，建筑密度不低于40%。
六、再开发时序安排
（一）再开发时序原则
按“重点优先、以点带面、分期实施、滚动发展”的开发建设原则，在充分尊重经济开发区管委会、用地单位、权利人等改造意向的基础上，结合宁国市城镇现状发展条件和项目所处区位条件的分析，综合确定低效用地再开发项目的时序。
1、战略优先、功能引导。立足于宁国市城镇发展战略，以综合条件相对较好的地区为重点，优先改造重点发展功能区域。
2、先易后难、优势先行。优先改造产权关系明确，改造条件成熟的低效用地。
3、以点带面、整体改造。选择一批有条件、有基础的地块优先改造，作为启动示范项目，带动周边地块整体改造。
4、把握机遇、循序渐进。立足实际，利用政策机遇合理安排近、中、远期改造规模结构，科学制定年度改造计划。
（二）再开发时序安排
依据再开发时序原则，宁国市2023—2025年共开发低效用地198.90公顷。规划2023年再开发低效用地20宗，再开发面积84.83公顷，占总低效用地面积42.65%，其中4宗位于港口镇，11宗位于河沥溪街道，5宗与南山街道。2024年再开发低效用地11宗，再开发面积61.59公顷，占总低效用地面积30.97%，其中5宗位于河沥溪街道，2宗位于南山街道，2宗位于港口镇，2宗位于汪溪街道。2025年再开发低效用地16宗，再开发面积52.48公顷，占总低效用地面积52.33%，其中，8宗位于港口镇，5宗位于河沥溪街道，2宗位于南山街道，1宗位于汪溪街道。
具体再开发建设时序表如下：
城镇低效用地再开发建设统计表
单位：公顷、%
区片名称 |
2023年 |
2024年 |
2025年 |
面积 |
百分比 |
面积 |
百分比 |
面积 |
百分比 |
港口镇 |
20.65 |
10.38 |
4.97 |
2.50 |
30.48 |
15.32 |
河沥溪街道 |
44.12 |
22.18 |
45.93 |
23.09 |
14.73 |
7.41 |
南山街道 |
20.06 |
10.09 |
3.52 |
1.77 |
3.95 |
1.98 |
合计 |
0.00 |
0.00 |
7.17 |
3.60 |
3.33 |
1.67 |
七、再开发建设土地政策分析
根据《中华人民共和国土地管理法》《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令53号）《安徽省人民政府关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》（皖政〔2013〕58号）文件精神，结合《宁国市批而未供、闲置和工业低效土地处置攻坚行动实施方案》，为精耕细作用好土地，提高土地利用效率，产出率、坚持以“亩产论英雄”，在全市开展“五未”土地处置专项行动工作等基础上，结合宁国市城镇低效用地再开发主体主要有政府引导、市场主体参与再开发等方式。制定土地再开发政策与建议。
1、在符合规划和再次出让条件的前提下，原则上由属地政府协议收回，或进行地块分割后部分协议收回，重新安排项目组织二次出让。若原项目业主确有实力并承诺继续追加投资的，也可限其在2年内整改到位，到期后问题仍未消除的，由县政府实行收回。
2、建立分类分档、公开排序、动态管理的企业综合评价机制。完善资源要素差别化配置，实现低效土地提质增效，用好土地使用税政策，推行分类处置。对亩均税收、亩均产出较低，但发展前景较好、成长性较强的企业进行帮扶升级，鼓励企业加大新产品研发，提高产品附加值，或通过招商合作，转产转型，并限期12个月内达标；对帮扶整改12个月仍未达标，但企业确有实力并主动承诺努力达标的，可再帮扶一年；对帮扶整改2年仍未达标的企业，鼓励企业兼并重组，或者实施“腾笼换鸟”，淘汰落后产能，盘活存量土地。
3、优化招商政策。建立招商引资和工业低效用地企业信息互通平台，实现资源共享，提高客商需求和要素供给匹配度；出台招商引资项目利用工业低效用地优惠政策，鼓励招商引资企业优先使用工业低效用地。
4、做好信息共享。建立工业企业大数据共享平台，整合土地出让、工商登记、税收缴纳、金融信贷、安全生产、质量监管、水电费缴纳等各领域信息，实现部门信息共建共享，为盘活工作提供数据信息支持。
5、优化入园政策。加快汪溪智能产业园和标准化厂房建设，提升已建产业园的基础设施和服务水平，出台腾退企业入驻或购买标准化厂房优惠政策，引导盘活中的小微企业和租赁企业入驻。
6、及时预警提醒。建立工业低效用地企业预警机制，常态化开展工业企业亩均效益综合评价工作，对首次被认定为D类企业的，及时告知企业，督促企业进行技术改造和转型升级。
7、加强部门联动，对因历史遗留问题导致土地闲置的企业，签订补充协议，一次性限定建设周期和投产时间；加大对新供地项目开工时限、建设进度、容积率等指标的常态化监管力度，从源头上防止新的工业低效用地产生。
八、规划实施效益评价
（一）土地利用效益评价
通过低效用地再开发引导企业增加投入、“腾笼换鸟”、提高利用率，提高建设用地的单位固定资产投资强度、亩均税收以及单位面积产出效益。此次宁国市低效用地再开发共划定了47块低效用地，总量为198.90公顷，现状工业用地容积率及建筑密度偏低。再开发建设后用地布局优化，其中4宗低效工业再开发后用地性质转变，2宗为商业用地，2宗为仓储用地，剩余43宗仍作为工业用地使用，收储后重新供应工业项目用地容积率与建筑密度分别提高到1.20和40%，地均固定资产投资不低于2250万元/公顷，商业用地容积率不低于1.50，仓储用地容积率不低于1.0，整体建设强度提升明显，提高了土地利用强度。同时，通过本次规划，对部分传统工业企业进行改造，使企业的经济增长方式由粗放型向集约型转变，为一大批环境友好型、资源节约型的企业项目落户提供了用地支撑，企业生产效率持续提高，亩均效益明显提升。
（二）社会综合效益评价
此次宁国市低效用地再开发优化了城市功能，完善了城市用地的合理空间布局，促进城镇化水平的提高。低效用地专项规划的实施将促进城镇发展用地合理配置。在企业改造方面，全面落实宁国市低效工业用地处置工作，将依据相关条例与标准来提高用地使用强度及投入产出水平。促进土地二次开发利用，提高土地节约集约利用水平，为经济社会的高质量发展提供有效的资源保障。
九、保障措施
（一）强化组织领导
工业低效用地企业整治提升工作在全市批而未供、闲置和工业低效土地处置攻坚行动领导小组统一领导下开展，成立工业低效用地企业整治提升工作组，由市政府分管领导任组长，市政府办、经开区管委会、市经信局、市税务局、市应急局、市生态环境分局等部门相关负责人任副组长，市发改委、市司法局、市自然资源和规划局等相关部门负责人任成员。工作组下设办公室，设在市经信局，具体负责全市工业低效用地企业整治提升工作的组织协调推进、目标任务下达以及考核等工作。
（二）强化责任落实
各乡镇、街道和经开区是工业低效用地企业整治提升工作的责任主体，要进一步完善工作机制，制定相应的实施计划、目标任务、具体方案、工作措施和工作时间表，创新方式方法，强化责任落实，确保整治提升任务全面完成。
（三）严格项目准入标准
合理确定工业用地规模和供地时序。强化工业项目准入评估，各乡、镇人民政府、街道办事处和经开区管委会要会同相关部门对拟落地项目的固定资产投资、能耗、工艺布局、环保等情况进行充分论证，对拟投资建设单位的资金实力、社会信誉等情况进行核查，论证核查结果作为项目招商引资协议签订及项目立项备案的依据，从源头保证项目质量。新增工业项目土地容积率不得低于1.2（基于环保、安全、消防等要求和使用特殊工艺的工业项目用地容积率， 根据实际情况由相关行业主管部门组织认定），并逐步达到1.5，自然资源规划主管部门要在项目招商引资、规划选址、土地供应、规划许可、项目验收、不动产登记等环节严格把关，予以落实。对用地面积较大的单个工业项目，依据“整体规划、总量控制、分期供地、限期开发”的原则，按照实际到账资金和工程建设计划进行分期供地，首期供地原则上不得超过100亩。（经信局或发改委认定因工艺特殊等确实难以分期实施的除外）。
（四）强化政策激励
工业企业亩均效益评价为A、B类企业，因扩大生产需要，通过司法拍卖或市场化交易等方式取得低效工业用地及其地上建筑物和附属物的，分别给予其交易过程中由购买企业实际产生的综合贡
献额
90%和85%的补助。支持企业通过改扩建多层厂房提高亩均效益，对符合要求的企业参考招商引资奖励标准给予扶持。鼓励金融机构加大对工业企业实施技术改造项目贷款投放力度，对低效用地集中连片整治提升项目提供资金支持。
（五）实施差别化土地供应政策
鼓励各地结合产业类型和产业生命周期实行工业用地弹性出让，首期出让年限届满后对企业生产经营情况、《国有建设用地使用权出让合同》和《工业项目用地监管合同》履行情况进行评估，视情况依法决定续期或收回土地使用权。支持新增工业用地以租赁、先租后让、租让结合方式供应，允许工业项目在符合规划、消防、安全等有关规定条件下按幢（层、间）分割登记和转让，切实降低中小企业用地成本。
（六）鼓励拓展工业用地发展空间
大力推行标准化厂房、高标准厂房建设，除生产安全、工艺流程等有特殊要求外，原则上不得建造单层厂房。对开发区适宜使用高标准厂房以及亩均税收低于20万元（乡镇（街道）低于10万）、固定资产投资低于2亿元（乡镇（街道）低于1亿）的工业项目，一般不予单独供地。在满足规划要求、确保安全的基础上，鼓励地方结合实际需求，打造科技孵化器、运营中心和无人工厂，促进中小企业集聚、融合发展，切实提高工业用地效率。支持工业项目利用地下空间建设仓储、停车设施以及生活配套等设施,工业用地结建的地下空间建筑面积可不计容，不收取相应地下空间土地出让价款。对现有工业用地在符合规划、不改变土地用途、确保安全的前提下，通过扩大生产性用房、厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径增资扩建的，不增收土地价款。
（七）强化氛围营造
牢固树立“亩均论英雄”理念，广泛宣传工业低效用地企业整治提升工作的重要意义，及时总结、推广整治提升工作的成功经验和做法，做好相关企业的宣传解释工作。进一步畅通舆论监督渠道，定期曝光反面典型，为工业低效用地企业整治提升工作提供强有力的舆论支持，营造良好社会氛围。
宁国市自然资源和规划局
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